Calculateur de frais de notaire
La plupart des estimations se contentent d’appliquer 8 % au prix affiché. C’est un ordre de grandeur commode, et il devient faux dès que le prix s’écarte de la moyenne : les émoluments du notaire sont dégressifs par tranches, les débours sont un forfait, et depuis 2025 le taux départemental n’est plus le même partout.
Ce calculateur applique le barème réglementé poste par poste. Il donne le montant à prévoir en plus du prix de vente, celui que votre banque attendra de votre apport. Pour comprendre à quoi correspond chaque poste, le guide des frais d’acquisition reprend le détail.
Ce que le calcul additionne
Le résultat n’est pas un pourcentage appliqué au prix : c’est la somme de quatre postes qui n’obéissent pas aux mêmes règles.
- Les droits de mutation à titre onéreux, perçus par le département et la commune. C’est le poste principal dans l’ancien, et le seul que la hausse départementale de 2025 fait varier.
- Les émoluments du notaire, tarifés par décret et dégressifs par tranches : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, puis 1,596 %, puis 1,064 %, et 0,799 % au-delà de 60 000 €. La TVA à 20 % s’y ajoute.
- La contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix, versée à l’État pour l’enregistrement de la vente.
- Les débours, retenus ici pour 1 200 € : les sommes que le notaire avance pour vous — urbanisme, état hypothécaire, syndic. Elles varient selon le dossier, d’où le forfait.
| Situation | Taux appliqué |
|---|---|
| Logement ancien, département sans hausse | 5,81 % |
| Logement ancien, département ayant voté la hausse | 6,31 % |
| Logement neuf ou vente en l’état futur d’achèvement | 0,715 % |
Quelques repères, sans rien saisir
Si vous cherchez seulement un ordre de grandeur, le tableau ci-dessous donne le résultat du même calcul pour les prix les plus courants, dans un département n’ayant pas relevé ses droits.
| Prix de vente | Logement ancien | Logement neuf |
|---|---|---|
| 100 000 € | 8 542 € | 3 451 € |
| 150 000 € | 11 974 € | 4 337 € |
| 200 000 € | 15 406 € | 5 224 € |
| 250 000 € | 18 839 € | 6 111 € |
| 300 000 € | 22 271 € | 6 998 € |
| 400 000 € | 29 136 € | 8 772 € |
| 500 000 € | 36 001 € | 10 546 € |
Ce que le calculateur ne sait pas
Trois écarts peuvent séparer cette estimation de la note finale, et aucun n’est modélisable ici.
La remise sur émoluments, d’abord : depuis 2016, le notaire peut en consentir une sur la part du prix supérieure à 100 000 €. Elle se demande, elle n’est jamais spontanée.
La ventilation du mobilier ensuite. Si la vente inclut une cuisine équipée ou des placards sur mesure, leur valeur peut être sortie de l’assiette des droits de mutation — à condition d’être justifiée par des factures et de rester raisonnable.
Les frais d’agence enfin, selon qu’ils sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur : dans le second cas, ils entrent dans l’assiette et gonflent le résultat.
Intégrer les frais à un budget à deux
Le montant obtenu ici n’a d’intérêt que rapporté au reste : apport disponible, travaux, charges de copropriété. Un appartement neuf à 265 000 € et un ancien à 250 000 € coûtent presque la même chose une fois les frais intégrés — la comparaison sur le prix affiché n’a aucun sens.
C’est précisément ce que NotreToit tient à jour pour un couple : chaque bien suivi porte son prix, ses frais estimés et les annotations des deux personnes, au même endroit. Ce que la formule Complète ajoute — la formule Découverte est gratuite et sans limite de durée.
Questions fréquentes
Le calcul est-il valable en 2026 ?
Il applique le barème des émoluments en vigueur et les taux de droits de mutation applicables depuis la réforme de 2025, majoration départementale comprise. Les débours sont un forfait de 1 200 €, seul poste réellement approximatif. Le décompte définitif reste celui du notaire.
Pourquoi mon résultat diffère-t-il de la règle des 8 % ?
Parce que les émoluments sont dégressifs et les débours forfaitaires. En proportion, les frais pèsent donc plus lourd sur un petit prix que sur un grand : environ 8,3 % à 120 000 €, environ 7,2 % à 500 000 €. La règle des 8 % est une moyenne, pas un taux.
Ces frais peuvent-ils être inclus dans le prêt ?
Rarement. Les banques attendent qu’ils soient couverts par votre épargne — c’est l’origine de la règle des « 10 % d’apport ». Le financement à 110 % existe mais reste réservé aux dossiers très solides ; le guide de l’apport personnel détaille ce que les banques regardent.
Les primo-accédants paient-ils la majoration départementale ?
Non. L’exonération de la hausse de 0,5 point est prévue pour les primo-accédants. Si vous êtes dans ce cas, laissez la question sur « non » même si votre département a voté la hausse.
Le calcul fonctionne-t-il pour un terrain ?
Pour un terrain à bâtir acheté à un particulier, oui : le régime est celui de l’ancien. Acheté à un professionnel, le terrain relève de la TVA et les droits sont réduits — choisissez alors « logement neuf » pour approcher le montant.