Calculateur de capacité d’emprunt
Avant de visiter, une seule question compte : jusqu’où pouvez-vous aller ? La réponse ne dépend pas de ce que vous vous sentez capable de rembourser, mais d’une règle que les banques appliquent presque sans exception — le taux d’effort plafonné à 35 % des revenus, assurance comprise.
Ce calculateur part de cette règle et remonte au capital correspondant. Il raisonne sur le foyer : à deux, ce sont les revenus et les charges des deux personnes qu’il faut additionner.
La règle des 35 %, telle qu’elle s’applique vraiment
Le Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d’effort à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, et la durée à 25 ans. Les banques disposent d’une marge de dérogation limitée, réservée en priorité aux primo-accédants et aux dossiers en résidence principale.
Concrètement : additionnez vos revenus nets à deux, retranchez les mensualités de crédits déjà en cours, et 35 % de ce qui reste est la mensualité maximale. Le capital que ce calculateur affiche est celui qui produit exactement cette mensualité, sur la durée et au taux indiqués.
Le reste à vivre est le second filtre, celui dont on parle moins. Deux foyers au même taux d’effort ne sont pas traités pareil si l’un dispose de 1 200 € par mois après remboursement et l’autre de 400 €. Aucun calculateur ne peut anticiper cet arbitrage : il appartient à l’analyste du dossier.
Repères de capital selon les revenus
Le tableau ci-dessous applique le même calcul, sans crédit en cours, à 3,5 % sur 20 et 25 ans. Il donne l’ordre de grandeur avant même de saisir quoi que ce soit.
| Revenus nets du foyer | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|
| 2 500 € | 143 845 € | 165 420 € |
| 3 000 € | 172 614 € | 198 504 € |
| 3 500 € | 201 383 € | 231 588 € |
| 4 000 € | 230 152 € | 264 672 € |
| 5 000 € | 287 690 € | 330 840 € |
| 6 000 € | 345 228 € | 397 008 € |
Capital empruntable n’est pas budget d’achat
C’est la confusion la plus coûteuse, et elle se paie au moment de l’offre. Le capital calculé ici finance le prix du bien, pas les frais d’acquisition : ceux-ci sont attendus de votre épargne.
Votre budget réel, c’est donc le capital empruntable, plus l’apport, moins les frais. Sur un achat dans l’ancien, cela représente sept à huit points de prix qu’il faut retrancher — le calculateur de frais d’acquisition donne le montant exact, et celui de l’apport minimum l’épargne à réunir en face.
Ce qui fera bouger le résultat
Quatre leviers, très inégaux.
- La durée. Allonger de 20 à 25 ans augmente le capital d’environ 15 %, et le coût total du crédit bien davantage. C’est un arbitrage, pas un gain.
- Les crédits en cours. Solder un crédit auto de 250 € par mois libère près de 14 500 € de capacité sur 20 ans : souvent le levier le plus rentable avant de déposer un dossier.
- Le taux obtenu. Un demi-point d’écart pèse un peu plus de 4 % de capital. C’est ce que va chercher un courtier immobilier, et ce qui justifie ou non ses honoraires.
- L’assurance emprunteur, retenue ici à 0,34 % par an. Elle varie fortement avec l’âge et l’état de santé, et se délègue librement — un contrat externe est souvent moins cher que celui de la banque.
Décider à deux sur les mêmes chiffres
Une capacité d’emprunt à deux se construit à deux : revenus, crédits en cours, épargne mobilisable. Dans la pratique, chacun a une partie de l’information et le budget commun n’existe nulle part en entier.
NotreToit tient ce budget partagé à jour en face des biens visités, avec les mêmes chiffres pour les deux personnes. Découvrir les formules — la première est gratuite et sans limite de durée.
Questions fréquentes
Le calcul tient-il compte de l’assurance emprunteur ?
Oui. Le plafond de 35 % s’entend assurance comprise, et le calcul réserve 0,34 % du capital par an pour la couvrir. C’est un taux moyen : entre 20 et 35 ans il est souvent plus bas, après 50 ans nettement plus haut.
Mon loyer actuel entre-t-il dans les charges ?
Non. Le loyer disparaît le jour de l’achat, la banque ne le compte donc pas comme une charge. Seules les mensualités de crédits en cours pèsent : crédit auto, prêt étudiant, crédit à la consommation, pension alimentaire versée.
Peut-on dépasser 35 % d’endettement ?
Marginalement. Les banques disposent d’une enveloppe de dérogation limitée, mobilisée surtout pour les primo-accédants achetant leur résidence principale et pour les revenus élevés, où le reste à vivre demeure confortable. Ne construisez pas votre plan dessus.
Pourquoi ma banque annonce-t-elle moins que ce calcul ?
Parce qu’elle regarde ce que ce calcul ignore : reste à vivre, stabilité des revenus, tenue de compte des derniers mois, épargne conservée après l’opération. Une estimation en ligne donne un plafond théorique, pas un accord.
Faut-il emprunter le maximum ?
Rarement. Emprunter au plafond, c’est se priver de toute marge en cas de travaux imprévus, de baisse de revenu ou de hausse des charges de copropriété. La plupart des acheteurs se fixent une mensualité cible inférieure et laissent le calcul le confirmer.