Compromis de vente : ce qui vous engage vraiment

Compromis ou promesse de vente : quelle différence ?

Les deux avant-contrats n’engagent pas les parties de la même manière.

Le compromis de vente — juridiquement une promesse synallagmatique — engage acheteur et vendeur réciproquement. Le vendeur ne peut plus se rétracter, l’acheteur non plus une fois son délai légal écoulé. C’est la forme la plus répandue.

La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur, qui réserve le bien pendant une durée déterminée. L’acheteur dispose d’une option qu’il lève ou non, en échange d’une indemnité d’immobilisation (souvent 5 à 10 % du prix) qu’il perd s’il renonce sans motif prévu au contrat.

Le délai de rétractation de 10 jours

L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de dix jours calendaires, prévu à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la notification du compromis, ou de sa remise en main propre. Pendant ces dix jours, vous pouvez renoncer sans motif, sans pénalité, et récupérer l’intégralité du dépôt de garantie. Le vendeur, lui, ne bénéficie d’aucun droit équivalent.

Point pratique décisif : le délai ne démarre que si le dossier de diagnostics techniques et les documents obligatoires de copropriété ont bien été annexés. Un compromis notifié sans ces pièces ne fait pas courir le délai. Vérifiez leur présence à la réception.

Les conditions suspensives, votre vraie protection

Passé les dix jours, ce sont les conditions suspensives qui vous permettent encore de sortir. Une condition suspensive non réalisée annule la vente et vous rend votre dépôt de garantie.

La plus importante est la condition d’obtention du prêt. Elle est de droit dès que l’achat est financé par un crédit, sauf renonciation manuscrite explicite de votre part — renonciation qu’il ne faut jamais accepter à la légère. Sa durée ne peut être inférieure à un mois, mais négociez plutôt 45 à 60 jours : un mois est irréaliste au regard des délais bancaires réels. Au moment de comparer les propositions reçues, seul le TAEG permet de trancher.

• Obtention du prêt : précisez le montant maximal, la durée et le taux plafond. Un prêt obtenu à des conditions très supérieures à celles inscrites ne vous oblige pas à acheter.
• Absence de servitude d’urbanisme ou de préemption exercée par la commune.
• Obtention d’un permis de construire, si votre projet en dépend.
• Vente préalable de votre logement actuel, si vous en avez besoin pour financer — clause souvent refusée par les vendeurs, mais qui se négocie.
• Absence d’hypothèque non levée sur le bien.

Le dépôt de garantie : combien, et à qui le verser ?

Il représente en général 5 à 10 % du prix de vente. Aucun texte ne l’impose : son montant se négocie, et il s’impute sur le prix à la signature définitive.

Versez-le toujours sur le compte séquestre du notaire ou de l’agent immobilier titulaire d’une garantie financière. Ne le versez jamais directement au vendeur : en cas de litige, vous n’auriez aucun recours simple pour le récupérer.

Si vous vous rétractez dans les dix jours ou si une condition suspensive n’est pas réalisée, la somme vous est restituée, en principe sous 21 jours.

Ce qu’il faut relire ligne à ligne avant de signer

Le compromis fait souvent trente pages et arrive au moment où l’on est le plus pressé. Prenez le temps de vérifier ces points précis.

• La désignation exacte du bien : surface, lots de copropriété, caves, parkings, annexes. Une cave « évidente » lors de la visite mais absente de l’acte n’est pas vendue.
• La répartition des frais d’agence : à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, l’impact sur les droits de mutation n’est pas le même.
• Le mobilier inclus et sa valorisation séparée, s’il y en a.
• La date prévisionnelle de signature de l’acte authentique et les pénalités de retard.
• Les diagnostics : amiante, plomb, termites, DPE, électricité, gaz, état des risques. Un DPE classé F ou G a des conséquences réglementaires sur la mise en location.
• En copropriété : les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le montant des charges, et surtout les travaux votés mais non encore appelés. C’est le piège le plus coûteux.

Que se passe-t-il si l’acheteur renonce hors délai ?

Si vous refusez de signer l’acte authentique sans qu’aucune condition suspensive ne le justifie, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité, et théoriquement demander l’exécution forcée de la vente en justice.

C’est pourquoi la rédaction des conditions suspensives compte davantage que tout le reste. Ce sont elles qui déterminent si un renoncement vous coûte zéro euro ou plusieurs dizaines de milliers.

Signer à deux : synchroniser avant, pas pendant

Un compromis se signe à deux, souvent dans l’urgence, parfois à distance. Les désaccords qui surgissent à ce moment-là portent presque toujours sur des points qui auraient dû être tranchés avant : le budget maximal réel, l’acceptation ou non de travaux, la date de disponibilité.

Décidez ensemble en amont, sur les biens que vous suivez, plutôt qu’en salle de signature. NotreToit sert exactement à cela : chaque bien porte les annotations et l’avis des deux personnes, et l’étape de décision est explicite avant qu’une offre ne parte. Décider à deux, sans tableur partagé.